El comparador de hipotecas

Caja España acaba de lanzar la hipoteca Fidelis. Se trata de un producto muy agresivo, que lo sitúa como la hipoteca más competitiva hasta el momento del mercado español, ya que os ofrece Euribor + 0,30, algo que ni siquiera ha logrado la renovada hipoteca de ING, que llegó a ofrecerla un 0,33.



Y lo mejor de esta oferta es que es a 35 años, con lo que se puede ajustar bastante a lo que busca la mayoría de la gente. Sin embargo, esta oferta se basa en la fidelidad del cliente (por eso lo de Fidelis) y creo que ya sabéis lo que significa eso (nómina, recibos, etc).



Por favor, quien vaya a pedir un crédito tened en cuenta todo ésto, porque el recibo y la nómina no cuesta nada, pero hacerte un plan de pensiones o poner el seguro de la casa con ellos es algo que puede elevar mucho la cuota si el banco ha incrementado a propósito el margen de estos productos (para resarcirse de haberte cobrado sólo un 0.30 + euribor).



Por otro lado, merece la pena comentar que también tiene un producto específico para jóvenes (100% del valor del piso y a 40 año máximo) o la posibilidad de tener una cuota fija de 44,38 euros por cada 6.000 euros a 30 años, lo cual es un periodo muy interesante, ya que las hipotecas fijas sólo suelen darla a 15 o 20 años, como explicábamos en nuestro artículo sobre si era la hora de cambiarse a una hipoteca fija.

Etiquetas: Caja España, Fidelis, hipoteca tipo variable, hipotecas

Posted by El Analista de hipotecas at 9/24/2006 02:20:00 PM | Permalink | Comments   

Hace días el diario británico Telegrapt escribía un artículo sobre hipotecas compartidas. Os preguntaréis qué es una hipoteca compartida. Pues bien, el concepto es sencillo: buscar a personas desconocidas (o conocidas) para pagar juntos una hipoteca.



Muchos os reiréis pero para muchas personas es la única salida para tener una vivienda en propiedad (copropiedad) en este caso. Os tengo que recordar que las modas siempre comienzan en EEUU y Reino Unido y acaban impactando a medio plazo en la sociedad española, por lo que no sería raro ver este tipo de operaciones pronto en nuestro país.



Una web inmobiliaria ya ha comenzado a sacar partido a la subida de precios del Reino Unido, sacando una página para buscar compañeros que quieran compartir una hipotecas, y se llama www.sharespaces.co.uk.



Quizás os parezca extraño pero en España ya se están dando ejemplos muy parecidos a los que estamos hablando aquí. Por ejemplo, los inmigrantes están alquilando masivamente casas, pero la clave está en el subarriendo, es decir, en el que un alquilado, ante la subido de precios decide obtener más ingresos realquilando parte de la casa que tiene alquilada.



Si embargo, hay que conocer las limitaciones de esta práctica, ya que nunca podrás pedir más alquiler que el que tú estás pagando a tu arrendador, y si hay cualquier problema al cuidar el piso la culpa recaerá en tí como alquilador de esa persona.



Otro caso es de Idealista.com, en cuyas páginas puedes encontrar una sección de pisos compartidos. Por supuesto que sólo estamos hablando de alquiler pero en menos de 2 años podríamos estar hablando de hipotecas compartidas.



Pongo un ejemplo, si pagas 360 euros por una habitación (el alquiler medio en barcelona o madrid), ¿no sería posible que comprases con un amigo tuyo con el que ya estés alquilado?. Encontrar un piso en el que se tenga una hipoteca de 900 euros no sería nada difícil y eso haría que sólo tuvieséis que pagar 450 euros cada uno, poco más de lo pagas con el alquiler.



En el futuro siempre podrás vender tu 50% de la propiedad al otro dueño, venderlo los dos o sacarlo al mercado que haya en el futuro de esta clase de hipotecas compartidas.



No sólo me estoy refieriendo a compras a largo plazo sino a inversión a corto plazo (5 años) en el que compras con alguien a medias para poder venderlo y obtener una rentabilidad compartida. No es la primera vez que veo a hermanos comprar a medias, por ejemplo.

Etiquetas: hipotecas compartidas, Inglaterra, Reino Unido

Posted by El Analista de hipotecas at 9/24/2006 01:59:00 PM | Permalink | Comments   

Un artículo del euribor del diario de Navarra nos advertía de que si este índice llegaba a 4.5% en poco tiempo el mercado inmobiliario no sufriría un duro retroceso.



Como nosotros hemos dicho aquí creemos que el techo del euribor en los próximos años estará entre un 4.5% y un 5%. Es cierto que una hipoteca de 120.000 euros a 20 años pasaría a pagar 80 euros más al mes, pero no es menos cierto que todo el mundo sabe que el común de los mortales tiene una hipoteca mucho mayor, y que la subida perjudicaría mucho más a los que han comprado en último lugar.



Sin embargo, contra esta teoría de una contracción de la demanda está la tendencia de las cajas y bancos a aumentar los plazos de las hipotecas a 50 años como la de la BBK, lo que está creando un espejismo de disponibilidad de dinero mensual para aquellos que contratan este tipo de hipotecas.



Las cajas (especialmente) se han visto obligadas a sacar estos productos porque para muchas personas el pago de la hipoteca supone hasta un 40% de su renta habitual, y el mercado no daba más de sí.



Sin embargo, los usuarios son los mayores perjudicados, porque bancos y cajas han comenzado a dar un giro a su política para pasar del sistema francés (reparto más o menos equitativo del pago de principal e intereses en las cuotas) al americano (traslado del principal al final del contrato y pago al principio sólo de los intereses).



Lo único que hace este sistema es crear un espejismo a los usuarios de que podrán pagar sus hipotecas en los primeros años, dejando para futuros años (en los que dan por supuesto que tendremos una mejora profesional y económica) el pago del principal y de la gran parte de la deuda.



Es sinceramente una carrera suicida adelante que seguirá alentando la subida de lo pisos y que podría degenerar en un gran golpe para todos. Si podéis, por favor, elegid hipotecas a 35 años como mucho, ya que si hacéis cuentas las cuotas mensuales que pagaréis con una hipoteca de 50 no variarán mucho y si lo harán los intereses que pagaréis.

Etiquetas: BBK, hipoteca tipo variable, hipotecas, hipotecas 50 años, variable

Posted by El Analista de hipotecas at 9/21/2006 09:15:00 AM | Permalink | Comments   

Como era de esperar el euribor ha vuelto a incrementarse, y esta vez hasta 3,615 puntos. Ya es de perogrullo decir que nos sitúa en el punto más alto desde 2002, porque el mes que viene es posible que volvamos a decir lo mismo. Lo importante es saber hasta qué punto nos va a afectar esta nueva subida y cuándo se detendrá.



Siempre pienso que lo principal que debe de hacer una persona cuando va a pedir una hipoteca no es saber si la va a poder pagar el primer año, sino si va a poder aguantar los incrementos que se esperan en los próximos cinco años. Para ello podéis utilizar la calculadora de la asociación hipotecaria española.



Por ejemplo, yo comencé pagando en mi hipoteca 992 euros exactamente hace año y medio. Pues bien, en mi primera revisión ya estaba pagando 1.160 euros. Esta ejemplo es para una hipoteca de 240.000 euros, que es una media de lo que puedes pagar en las grandes ciudades. Lo que espero es pagar el próximo año casi 1.300 euros. Son más de 300 euros al mes y pocas personas puedes asumir eso o pensar que les va a subir tanto.



Por eso es tan importante saber hasta dónde va a subir el euribor. Es difícil dar una respuesta rotunda pero lo que sí sabemos es que el euribor medio que se estaba manejando ayer en los mercados es de 3,758 puntos. Recordemos que una cosa es lo que dicen los mercados (un adelante de lo que va a pasar) y otra cosa, a posteriori, es lo que oficializa el Banco de España.



Por otro lado, los analistas esperan subidas de 0.25 puntos en octubre y diciembre respectivamente. Por lo tanto, mi opinión es que a finales de año que viene estaremos en un euribor de 4,5 puntos.



Eso sí, me parece que de este nivel no pasaremos en mucho tiempo y será suficiente para suavizar los peligros de inflación por las que el Banco Central Europeo y la Reserva federal de EEUU están subiendo los tipos. Una de las cosas positivas de la Unión Europea es justamente que los tipos no sufrirán tanta variación como lo hacían antes, y nunca llegaremos a ver tipos del 10% como en los 80, no se me asusten.

Etiquetas: Asociación Hipotecaria Española, Banco Central Europeo, Banco de España, Euribor, hipoteca tipo variable, hipotecas

Posted by El Analista de hipotecas at 9/20/2006 08:53:00 AM | Permalink | Comments   

Ante las recientes subidas de los tipos de interés, el euribor ha llegado a tocar el 3,615 actual, el más alto desde 2002. Esta situación ha creado un debate para decidir si las personas que están contratando hipotecas ahora mismo deben decidirse por la opción de cuota fija o si deben seguir con la opción de interés fijo.



Es una cuestión importante, ya que el aumento incesante de los tipos de interés en los dos últimos años ha hecho que nuestra cuota mensual haya subido mucho, lo que ha hecho que muchas personas hayan pensado que elegir o pasarse a un interés fijo les solucionaría el problema de afrontar futuras subidas. Lo cierto es que el problema no es tan simple y esta opción es poco rentable todavía. ¿Por qué decimos ésto?



En primer lugar, por el periodo en el que tienes que devolver estas hipotecas. En principio, las más habituales son a 12 o 15 años. En el mejor de los casos a 20 años. Es decir, si tengo una hipoteca a 30 años, mi cuota mensual pasaría a ser más de un 50% mayor, ya que estamos hablando de pagar la casa en mucho menos tiempo.



Por otro lado, las hipotecas de tipo fijo actuales tienen ofertas muy poco atractivas, como las que podemos encontrar en el cuadro de Invertia. El problema es que las mejores comienzan por tipos del 5%. Si el euribor actual se encuentra en el 3,615, por lo que si le añadimos un diferencial medio de 0,75, tendremos que estamos pagando 4,390 puntos. Con lo cual, si escogemos una opción variable seguimos pagando menos. Sólo en el caso de que los tipos subieran 0,75 puntos adicionales nos convendría cambiar a la hora que nos presentan en tipo fijo.



Por otro lado, sólo una parte de los analistas piensa que podemos llegar al 5%, en menos de 2 años, aunque una gran mayoría piensa que a finales de 2006 estaremos en torno a los 4,5 puntos. Aunque así, si hemos conseguido una buena oferta en el banco no llegaremos a pagar el 5% que nos asegura las mejores ofertas de tipo fijo.



En resumen, por ahora y en un periodo aproximado de 2 o 3 años no será necesario cambiar nuestra hipoteca de interés variable a fijo, no os preocupéis. Además, en el caso de que sea necesario podremos cambiarnos muy fácilmente, ya que el gobierno ha bajado las comisiones que nos hacen pagar los bancos por esta clase de cambios.



Es decir, porque hayamos escogido interés variable no tendremos que cargar con él durante toda la vida de la hipoteca, por lo que no hay que preocuparse antes de tiempo. No nos engañemos ni dejemos que nos engañen.

Etiquetas: hipoteca tipo variable, hipotecas, hipotecas interés fijo

Posted by El Analista de hipotecas at 9/17/2006 09:23:00 PM | Permalink | Comments   

Es una noticia que se difundió el jueves, y me ha parecido la mejor forma de comenzar mis comentarios sobre el tema, dando mi opinión sobre lo bueno y lo malo de esta oferta.



ING Direct nos propone que paguemos por nuestra hipoteca Euribor + 0.33. Es cierto que no es una mala oferta, la verdad, ya que supone ahora mismo la mejor oferta disponible en el mercado. Recuerdo a la gente que Bancopopular-e da Euribor + 0.36 e I-banesto nos ofrece un diferencial de 0.35.



Es cierto que parece poco pero vamos a hacer una pequeña simulación para que os déis cuenta de lo importante que es este diferencial, aun cuando no haya mucha diferencia entre estas entidades.



Partimos de que el euribor actual aprobado en julio es de 3,533, y nos vamos a comprar una casa de 240.000 euros (hipoteca media en madrid o barcelona) con una hipoteca de 30 años. Comparemos la oferta de ING con la del Bancopopular-e. Si hacemos los cálculos y sumamos los diferenciales a este euribor os saldrá que estaréis pagando al bancopopular-e 4,22 euros más al mes, lo que significan casi 50 euros al año y casi 1.500 euros en 30 años.



Quizás no te parezca mucho pero es porque estamos hablanco de diferenciales muy pequeños porque las dos ofertas son muy buenas. Si lo comparamos con la hipoteca media a la que le ofrecen Euribor + 0.75 nos estamos ahorrando mucho más. Esta hipoteca te costaría 1.185,3 euros, cuando nosotros pagaríamos con ING 1.126,92 euros. Es decir, nos ahorramos más de 58 euros al mes y 700 euros al año. Si calculamos lo que nos ahorramos en 30 años os podéis asustar, 21.000 euros, 3,5 millones de las antiguas pesetas.



Eso sí, ahora vamos a contar lo más negativo de la hipoteca. En principio te obligan a domiciliar tu nómina, lo cual no está del todo mal, ya que no te cobran comisiones por mantenimiento, ni por las tarjetas que te darán. Además, te devuelven un 2% de los principales recibos (gas, agua, teléfono, etc). Además, acaban de aumentar la rentabilidad de su cuenta naranja al 2,65%, que es bastante más de lo que te da tu banco habitualmente por tu dinero (0,35% en muchas ocasiones).



Ahora sí, hay una limitación muy importante, especialmente para los jóvenes, a la hora de pedir esta hipoteca. Si entramos en la sección de ING en la que se te hace la estimación de la hipoteca que podemos pedir, nos daremos cuenta de que si tenemos un sueldo de 1.200 euros al mes (algo mayor que la media) pues sólo te podrían dar una hipoteca de 121.000 euros. Es decir, a menos que vivas en Soria, Burgos, Lugo, Cádiz, etc... no tendrás derecho a tener una casa.



¿Por qué? Pues porque ING sólo da el 80% de la tasación de tu casa. Y en esto son inflexibles. Por lo tanto, la mayor parte de los jóvenes quedan sin la posibilidad de coger esta oferta. Quizás ING se dirige más al segmento de población con una casa ya, y con la intención de cambiarse. Es cierto que para ellos es una buena oferta, pero me temo que para los jóvenes de hoy en día es una oferta muy poco realista, a menos que vivas en provincias donde el piso medio se pueda comprar todavía por menos de 180.000 euros.

Etiquetas: bancopopular-e, hipoteca tipo variable, I-banesto, ing direct

Posted by El Analista de hipotecas at 9/15/2006 01:25:00 PM | Permalink | Comments