lunes, febrero 26, 2007

Hipoteca Uno-e: euribor + 0,29. La filial online de BBVA responde a ING

El banco por internet Uno-e, filial del BBVA está luchando permanecer en la lucha por ofrecer las mejores hipotecas y por ello ha sacado un nuevo producto con uno de los tipos más bajos del mercado, Euribor + 0,29.


Si lo comparamos con la hipoteca de ING, que hace poco sacó una hipoteca también variable con diferencial de 0,33 puntos, la aventaja claramente. Además, la revisión es anual.

Tendremos que contratar un seguro de protección de pagos obligatorio (porcentaje mínimo 4,928% sobre el importe del capital asegurado). Además, cuando firmemos la hipoteca, solo puede haber 2 titulares en la cuenta, y tendremos que domiciliar el pago de las cuotas.

De nuevo nos encontramos con una hipoteca que financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda y como mínimo podremos solicitar 30.050 €.

El plazo para devolver la hipoteca es de 35 años y no tendremos comisiones de apertura, cancelacion parcial ni total.

En principio, todos estos datos son muy generales en cuanto a las condiciones de las mejores ofertas hipotecarias. Entonces, ¿qué es diferente en Uno-e? En principio, se trata de una oferta muy buena.

Sin embargo, Uno-e es un ejemplo muy bueno para que nos demos cuenta de que, muchas veces, las entidades financieras ocultan en sus condiciones mucha letra pequeña, que hace que, al final, la oferta de euribor + 0.29 no parezca tan atractiva.

El truco reside en el seguro de vida que estás obligado a contratar. Hay muchas entidades que obligan a contratar un seguro de vida para que te concedan el préstamo. Lo verdaderamente original del seguro de Uno-e es la manera de cobrarlo: añadir 4,928% (cantidad que variará en función de lo que coticen los seguros de vida) al capital que se solicita. Esto lo denominan Prima Única Financiada (PUF).

Es decir, si solicitáis 100.000 €, Uno-e os cobrará, a la hora de constituir el préstamo 4928 € en concepto del seguro para toda la vida del préstamo. Esto, si por ejemplo pedimos el préstamo a 25 años y lo cumplimos (no amortizamos nada parcialmente), nos supondrá un pago total de 8.126 euros (320 € por año) en concepto del seguro de vida, porque nos han prestado dinero para la casa y también para pagar el seguro de vida. Un seguro de vida que es realmente más caro que cualquiera que se pueda contratar con otra entidad.
El panorama empeora si tienes suerte y eres capaz de hacer amortizaciones parciales. Uno-e ya se ha cobrado el seguro de vida por adelantado y ésto ya se devuelve.

En resumen, se trata de una hipoteca realmente atractiva en principio, pero comparemos condiciones en otra parte haciendo números y sumando el coste adicional que supone este seguro de vida.



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Posted by El Analista de hipotecas at 2/26/2007 06:34:00 PM | | Comments  

Hipoteca I-Banesto. Euribor + 0.35

I-Banesto, la filial online de Banesto ofrece un tipo de hipoteca con interés variable a Euribor + 0.35% y un T.A.E. de 4,58% .

La revisión del tipo interés es anual, lo cual es importante porque demora el pago de intereses. Por ejemplo, si te lo revisan en julio y en agosto ha comenzado a subir mucho los tipos de interés, no pagarás más hasta el siguiente julio. En aquellas hipotecas de revisión semestral las subidas de tipos se notan más rápidamente.

Otra característica positiva de este producto es que tanto la comisión de apertura como la de cancelación anticipada y la de amortización parcial son de 0%, aunque eso ya es algo que muchas hacen. Debemos tener en cuenta que en esta última la cantidad a amortizar debe ser obligatoriamente menor del 25% del capital pendiente y superior a 1.803,04 €.

Este banco ofrece el 80% del valor de tasación, lo cual es algo muy similar a la oferta hipotecaria de ING Direct. Eso sí, en I-Banesto sí que se podrá acceder a una hipoteca por el 97% de la tasación, aunque esa es otra de sus ofertas y no ésta.

Para obtener y firmar la hipoteca de ibanesto impone cuatro condiciones; la primera es que tendremos que domiciliar nuestra nómina, lo cual no es algo que pidan muchos otros bancos, aunque es algo habitual. También nos obligan a domiciliar dos recibos cualesquiera, además de firmar un contrato para tener los servicios de la tarjeta Visa 123, y por último, un seguro Multirriesgo del Hogar y otro de Vida con Santander Seguros y Reaseguros.

El plazo para devolver el préstamo es de hasta 35 años y lo pagaremos mediante cuotas mensuales constantes de capital e intereses calculadas mediante el sistema de amortización francés, como hemos indicado antes, revisables anualmente en función de las variaciones del tipo de interés.

En definitiva, una oferta más o menos desfasada si tenemos en cuenta las hipotecas de Activobank o el préstamo hipotecario de Caja Duero, con mejores diferenciales de Euribor y más plazo para devolver el dinero.

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Posted by El Analista de hipotecas at 2/26/2007 06:06:00 PM | | Comments  

La hipoteca multidivisas. Un antídoto contra las subidas de los tipos de interés

La hipoteca multidivisas es un préstamo hipotecario que se puede contratar con varias monedas extranjeras (francos suizos y yenes son las monedas más frecuentes).


¿Qué interés tiene para una persona el contratar su hipoteca en moneda extranjera? El truco está en que estas monedas (u otras) suelen tener tipos de interés mucho más bajos que el actual tipo europeo (supera el 4%), por lo que, cuando seleccionemos la moneda en la que queremos materializar nuestra compra del piso, tendremos que ver cuales son las más estables para así aprovecharnos de los bajos tipos de interés que puedan llegar a tener.

Podemos elegir entre el yen japonés, el franco suizo, el dólar USA, el dólar australiano, libra esterlina, dólar neocelandés, y nuestro euro. Una buena idea es repartir el riesgo entre varias divisas y así “no pondremos todos los huevos en la misma cesta” en el caso probable de que en alguno de estos países se suba el interés de manera inesperada y se incremente de manera repentina nuestra cuota a pagar cada mes.

El índice de referencia que tendremos que controlar es el Libor (London Interbank Offered Rate) y no el euribor. Este indicador sirve para controlar los tipos de interés que son oficiales en cada país. Por ello, sería una buena idea y también aconsejable acudir aun servicio especializado de profesionales que se encarguen de hacer un seguimiento continuo de nuestras divisas elegidas.

Antes de explicaros cuáles son los puntos positivos de este producto hay que diferenciar bien entre la hipoteca multidivisa y la hipoteca en divisas. Esta última no tiene la posibilidad de jugar con varias monedas de otros países y siempre trabajaremos con el euro. Si, por ejemplo, quisiéramos cambiar tendríamos que cancelar la hipoteca y firma otra nueva.

¿Y cuales son los consejos para pagar fácilmente nuestra cuota cada mes?

Si ya estamos decidimos a hablar con nuestro banco sobre esta hipoteca, sería aconsejable abrir una cuenta multidivisa. Por un lado tendremos un stock de monedas compradas con antelación a buen precio y las guardaremos para cuando las necesitemos, y por otra parte controlaremos el valor de la moneda que vamos a adquirir, sin aceptar en el futuro el precio al que nos la venda nuestra banco.

Además, antes de contratar con el banco elegido tenemos que comparar las comisiones de cambio de una divisa a otra en las sucursales, pues en algunos bancos el cambio es más caro que en otras y con cantidad tan altas podemos estar hablando de mucho dinero.

También sería buena idea comparar las condiciones entre varias sucursales ya que puede que cada una nos oferte algo diferente. Ya sabemos que los comerciales de los bancos tienen unos mínimos y máximos para negociar. Otra idea sería que nos dieran un presupuesto en cada sucursal aunque a veces si te toman los datos luego no te hacen el presupuesto en otra sucursal del grupo que no sea la primera a la que acudiste.

Llegados a este punto y si aún os encontráis leyendo estas líneas significa que os gustaría saber que os ofrece este producto. Pues bien, lo más importante es pagar menos intereses por nuestra hipoteca y para ello hay dos vías: por una parte podemos cambiar trimestralmente la moneda extranjera elegida y por otra podemos contratar un seguro para asegurar el tipo de cambio, valga la redundancia, vigente en el día en que vayamos a contratar. Esto se hace para prevenirnos de una posible subida antes de realizar dicho cambio.

A diferencia de otras hipotecas, solo nos financia hasta el 80% del valor del tasación, por lo que no penséis en ella si vamos muy justos para compraros vuestros pisos. Tendréis que tener dinero para pagar el dinero al notario, IVA, etc.

Es una opción arriesgada y por eso se lo recomendamos a personas que tengan conocimientos medios financieros y puedan comprender como funciona y se mueve este mundo. Eso sí, si lo utilizas correctamente podrás ahorrarte hasta un 40% de tu cuota mensual actual.


Por este riesgo, sólo algunos bancos te ofrecen este producto entre otros Caixa catalunya, Bancaja, Bankinter y Barclays.

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Posted by El Analista de hipotecas at 2/26/2007 03:30:00 PM | | Comments  

sábado, febrero 17, 2007

La hipoteca de Caja Duero: 52 años y Euribor + 0,25. ¿Quién da más?

Tenía que ser una caja de ahorros pequeña la que revolucionase el mercado hipotecario. Y con revolución no sólo hablamos en ampliar los plazos de amortización de las hipoteca sino en bajar los márgenes comerciales hasta niveles nunca vistos antes.

Con el objetivo de captar a un público más joven, Caja Duero ha lanzado la oferta hipotecaria más agresiva que hay actualmente en España. Se dirige hacia los menores de 35 años, ya que es una hipoteca a muy largo plazo, eso sí.

El plazo de amortización es de 52 años, superando la hipoteca a 50 años que están ofreciendo ahora mismo las tres cajas vascas (Laboral, Vital y BBK). Con ello, se convierte en la entidad que ofrece una hipoteca de mayor duración.

Por otro lado, su oferta financiera, Euribor + 0,25 supera incluso a las de otras entidades como Activobank, ING Direct o Uno-e. Eso sí, hay que matizar que Caja Duero comienza ofreciéndote un interés estándar de Euribor + 0,50 y que sólo según tu grado de vinculación con la entidad lograrás que esa diferencia se reduzca a 0,25.

¿Y cuáles son estas condiciones para acceder a la diferencia de 0,25 puntos, estarás pensando? Pues bien, en principio te piden cosas muy habituales como que domicilies ingresos periódicos en tu cuenta (la nómina, normalmente), firmar con ellos el seguro del hogar (date cuenta de que ING pide lo mismo), darte de alta en el servicio online de Caja Duero y sacarte una tarjeta de crédito Visa Classic.

Realmente no son requisitos especialmente "caros" para nadie, pero sí hay dos con los que hay que tener cierto cuidado. Nos piden contratar una póliza de vida, como otras entidades. Por un lado, es lógico porque se aseguran el pago y por otro, tú tienes la tranquilidad de que, si te pasa algo, tu casa estará pagada. Sin embargo, es un gasto anual más para tí, ya que estas pólizas pueden llegar a suponer más de 400 euros al año.

Por otro lado, nos piden contratar con ellos un plan de pensiones. Muchos jóvenes hoy en día se deciden a contratarlos, por la poca confianza que comienzan a tener de las pensiones públicas, pero hoy en día no son muy populares entre la gente más jóven, ya que ven el día de la jubilación bastante lejos.

Si te decides a contratar un plan de pensiones, ten en cuenta cuánto dinero te piden que metas al año, comisiones de mantenimiento de ese plan de pensiones, rentabilidad futura y anual, etc.

Es decir, y en resumen, pensemos que está muy bien esta oferta, pero también que muchas veces productos ajenos a la hipoteca (como el seguro de vida o el plan de pensiones) están haciendo que vayamos a tener un coste anual muy parecido al de otras entidades. Eso sí, si pensabas meterte en un plan de pensiones, adelante, es tu oportunidad.

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Posted by El Analista de hipotecas at 2/17/2007 01:21:00 PM | | Comments  

Hipoteca BBVA Blue: la nueva hipoteca para menores de 30

Recientemente el BBVA ha sacado al mercado una nueva hipoteca dirigida especialmente a los menores de 30 años que van a comprar su primera vivienda. Se trata de un producto novedoso por su flexibilidad pero no por su coste real. Lo vamos a ir explicando todo.

Entre los puntos positivos hay que destacar que se trata de una hipoteca que te financia hasta el 100% del valor de la vivienda, a diferencia de la mayoría que sólo cubren un 80%, aunque este tipo de financiación se está volviendo muy habitual entre las ofertas de las entidades hoy en día.

También flexibilizan el plazo de amortización, ya que te dejan hasta 40 años para pagar tu casa. El alargamiento de los plazos es otro de los detalles en los que los bancos y cajas están siendo más flexibles también, debido a que cuanto más tiempo tienes la hipoteca en su banco más ganan ellos. No están haciendo un favor a nadie, por lo sigue nuestro consejo: cuanto menos tiempo tengas la hipoteca en el banco mejor, reduce el número de años cuando puedas.

Eso si, esos 40 años de hipoteca te permitirán empezar a pagar con cuotas más reducidas y asequibles que si contratases una hipoteca de 30 años como es habitual. Date cuenta de que el BBVA te permite reducir hasta un 25% anualmente el dinero que has pedido prestado sin ningún tipo de comisión, por lo que sería una buena tan pronto como tu situación económica o laboral mejore.

De todas formas, si lo que buscas es ampliar más el plazo, ya hablamos anteriormente de la hipoteca de la BBK, con un plazo de hasta 50 años, un periodo mayor que el que nos ofrece aquí el BBVA.

Otro tema interesante es que nos permite pedir una carencia de intereses de hasta 5 años. Es decir, que tu cuota inicial podría ser todavía mucho más reducida, con lo que de nuevo esta hipoteca nos da bastante flexibilidad. Acuerdate de que hay otras entidades en las que las hipotecas con carencia son incluso mayores.

También nos permitirán reducir la cuota, dejándote aplazar hasta las cuotas finales el 30% del dinero que estás pidiendo.

Otro punto positivo es que podrás formalizar la hipoteca con un tipo de interés variable (y en función de los productos que contrates con el BBVA, te aplicarán hasta un Euribor + 0,49) o fijo, que podrás mantener durante tres años. De todas formas, también podrás cambiar anualmente de tipo de interés variable a fijo sin problemas, aunque tendrá sus limitaciones.

Sin embargo, esta hipoteca tiene puntos negativos importantes. A pesar de toda la flexibilidad que hemos estado viendo, tiene su coste. El BBVA aplica normalmente unos tipos de interés del 3% TAE los 6 primeros meses, pero que se transforma en Euribor + 0,75 cuando pasa este periodo inicial.

Por favor, cuidado con este tema, porque muchos bancos nos quieren engañar con este periodo inicial. Una hipoteca con Euribor + 0,75 es realmente una exageración en la situación actual, en la que existen ofertas hipotecarias como las de Activobank que llegan a ofrecernos un Euribor + 0,29. Eso sí, ésto es así porque nos ofrece una flexibilidad en años y cuotas que no nos ofrecen otros.

Otro tema es la devolución del 1% del importe de la hipoteca (con un máximo de 1.500 euros). En principio, es algo positivo pero si te dan esta cantidad es como reclamo y porque ese 0,75 que te aplican en la hipoteca les va a permitir recuperar esa cantidad y mucho más.

En resumen, es una hipoteca que tiene mucha flexibilidad y puede ser interesante si no tienes otra opción por tu situación, pero queremos dejar claro que su oferta económica no es muy buena, y que el alargamiento de plazos o la utilización de carencias o aplazamientos es algo que, a larga, estés pagando más dinero al banco.

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Posted by El Analista de hipotecas at 2/17/2007 09:46:00 AM | | Comments