novación
¿Novación o unificación de deudas?
El continuo aumento de los tipos de interés obliga a las familias y a muchas personas a buscar soluciones a largo plazo para su situación. Entre ellas, en mi opinión, destacan dos: la novación de la hipoteca y la reunificación o unificación de deudas, muy populares últimamente.
La novación es un cambio en las condiciones de la hipoteca, ya sea del periodo o de la cantidad de dinero que queremos que nos prestes. La opción más utilizada suele ser la de ampliar el periodo del préstamo, para que al alargar en el tiempo la devolución de la hipoteca, las cuotas mensuales sean menores y nos permitan ir más desahogados.
Realmente, es una opción a tener en cuenta, aunque también debemos de tener en cuenta dos puntos. Muchas modificaciones de este tipo tiene aparejadas comisiones por los cambios en las condiciones, lo que puede llevar al banco a cargarte una cantidad que puede superar los 1.000 euros, aunque el cambio sea pequeño.
Por otro lado, la Asociación Hipotecaria explica que el cambio en el periodo de devolución de la cantidad de la hipoteca de 30 a 40 años puede hacer que reduzcamos entre un 10 y un 15% la cuota, pero también que aumenten los intereses totales que pagamos a largo plazo entre un 30 y 40%.
La otra opción es la refinanciación o unificación de pagos. Se trata de la firma de una nueva hipoteca a través de un intermediario financiero, en la cual podremos incluir todas las deudas anteriores que tengamos (coche, piso, vacaciones, etc). Se trata de una opción muy popular actualmente porque muchos bancos se niegan a operar este tipo de refinanciaciones, por lo que la gente encuentra nuevas opciones en estas empresas, que están especializadas también en refinanciaciones de deudas o situaciones de inclusión en ASNEF o RAI.
Se trata lógicamente de una opción normalmente más cara en cuanto a los costes a soportar (hay que pedir información de los costes detalladamente) pero también puede tratarse de la única solución para salir temporalmente de un bache económico para muchas personas, y más adelante poder amortizar esta nueva hipoteca de poco en poco.
Los costes de cambiar de hipoteca: Subrogaciones y novaciones
Todos los días encontramos anuncios de hipotecas cada vez más agresivas en sus ofertas comerciales, bajando más las diferencias con el Euribor, o los costes de cancelación, subrogación, etc. Sin embargo, ¿todo es tan fácil a la hora de cambiarse de casa o de hipoteca?
Realmente, todo está relacionado con el proceso posterior a que aceptes una nueva oferta de otra entidad bancario, que mejora las condiciones actuales de tu préstamo hipotecario. Los gastos en los que nos debemos centrar son tres fijos principalmente: notaría, gestoría y registro de la propiedad.
Para una hipoteca muy barata de 120.000 euros estamos hablando de unos gastos de 500 euros para el notario, unos 300 de la gestoría que mueve los papeles y finalmente 200-250 que te costará inscribir tu piso de nuevo en el registro de la propiedad con las modificaciones que hayas hecho.
Es decir, el cambio puede llegar a costarte entre 1000 y 1500 euros, dependiendo del importe de tu hipoteca, ya que a ello tendremos que añadir el 0,5% por la comisión por cancelación que suelen aplicar la mayoría de los bancos cuando pierden un cliente. Estamos hablando de 600 euros en el caso anterior, pero normalmente, para una hipoteca de 240.000 euros, que puede costarte un piso modesto en Madrid o Barcelona, serían unos 1.200 euros y eso son palabras mayores.
Sin embargo, hace poco el Gobierno ha anunciado que abaratará estos costes, con reducciones que podrán llegar al 40%, con medidas que aprobará en el primer trimestre de 2007. En principio, se refieren a bajar los costes de registradores y notarías, aunque ya hay propuestas concretas en otros sentidos.
- La comisión por cancelación anticipada será de un máximo del 0,5% (hasta ahora era de sólo un 1%).
- La comisión por subrogación permanecerá en un máximo del 0,5%.
- Por otro lado, también hay cambios en las hipoteca de interés fijo. Si se produce una cancelación anticipada de una hipoteca de este tipo habrá dos escenarios posibles: si en el momento de cancelar la hipoteca los tipos de interés del mercado son mejores que los de la hipoteca que le ofrecieron en su momento no le podrán cobrar nada. Sin embargo, si los tipos que le ofreció su banco hace años son mejores que los del mercado, el banco tendrá derecho a un máximo de un 0,5% como comisión de cancelanción por verse perjudicados por la situación del mercado.
Por lo demás, siempre hay que tener en cuenta una cosa. Lo primero es saber si el cambio nos merece la pena. Para ello, aplicar una máximo: si el cambio en la oferta no es mayor de 20 puntos básicos no merece la pena. Según están de agresivas las entidades pronto podrás optar por una mejor oferta, seguro, por lo que piénsatelo dos veces antes de decidirte por una.