El comparador de hipotecas

La hipoteca inversa es un tipo de crédito hipotecario que se concede tanto a las personas mayores de 65 años como a personas dependientes, que cuenten con la propiedad de un piso.



La peculiaridad de esta hipoteca es que el banco (u otros organismos) le concedían a estas personas un crédito por adelantado por el valor de tasación de su casa. Estas personas pedían esta hipoteca ante una situación de necesidad de financiación o de dinero para vivir sin excesivos agobios, llegado el momento de su jubilación, y en muchos casos, con una pensión suficientemente pequeño como para tener problemas para tener una vejez suficientemente saneada económicamente hablando.



Por ello, algunas entidades (incluídas ciertas residencias, bancos, u otros organismos) aceptaban dar un crédito con el aval del piso propiedad del solicitante. En muchos casos, estos organismos pasaban una pensión adicional vitalicia y mensual a estas personas hasta su muerte, con lo que una vez llegado a este punto, el piso servía para pagar cualquier tipo de deuda por este dinero adelantado.



Había casos de residencias, igualmente, que admitían como pago de sus servicios, el piso de estas personas, por lo que el pago no se producía en metálico, sino en calidad de los servicios prestados. Aun suene un poco fuerte, estas hipotecas solían requerir un proceso de documentación un poco más complejo, ya que estas entidades también tenía que preveer "cuánto sería la vida pendiente" de esa persona, y en qué estado de salud se encontraba para ver en cuánto tiempo podrían recuperar su dinero, haciéndose con el piso.



Ante situaciones de indefensión o de falta de información en este tipo de hipoteca el Congreso de los Diputados aprobará, dentro de la nueva Ley Hipotecaria, una serie de medidas para mejorar la transparencia y condiciones del cobro de la hipoteca inversa.



Las principales medidas harán que esta hipoteca pueda cobrarse de una sóla vez, sin ninguna limitación, por lo que podremos ver cómo nuestra generación de mayores, solicite estas hipotecas no sólo para vivir mejor, sino para montar un negocio, por ejemplo, o para destinar este dinero a otro tipo de inversión, ya que no tendrán que abandonar su vivienda mientras ellos quieran o se produzca su muerte.



La hipoteca inversa y el dinero recibido estará exento de tributación, ya que se tiene en cuenta que es un dinero que se adelanta con cargo a una vivienda en propiedad. Por otro lado, tampoco deberán de abonar el llamado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, lo cual supondrá un ahorro mayor para nuestros mayores.



También se regulará el tema del día después (del fallecimiento), todo ello de cara a los familiares, que ante esta situación podrán vender el piso y pagar la deuda originada por esta hipoteca, o recuperar el inmueble, pagando ellos mismos esta cantidad que se le había adelantado a sus familiares.



Por último, se intentará poner fin a alguna situaciones de indefensión ante entidades bancarias, que intentaban ir contra bienes de lo herederos ante la imposibilidad de recuperar el dinero de la hipoteca sólo por la venta de la vivienda de los hipotecados. Eso será imposible, a partir de que se produzca la aprobación de la nueva ley en el primer trimestre de 2007. Una gran noticia para todos.

Etiquetas: hipoteca inversa, hipoteca mayores, hipoteca tipo variable, hipotecas

Posted by El Analista de hipotecas at 1/14/2007 08:26:00 PM | Permalink | Comments   

La forma de entender las hipotecas está cambiando completamente. Los bancos no sólamente se pelean entre sí para tener la mejor oferta y el tipo de interés más flexibles, sino que la guerra les ha llevado a sacar un nuevo producto comercial: la hipoteca "giratoria" o "revolving".



Se trata en origen de una hipoteca normal, que tú contratas con tu banco de siempre. Sin embargo, una vez pasado el tiempo, y habiendo amortizado parte del capital, podrás pedir al banco poder volver a disponer de parte del dinero que ya habías le habías devuelto.



Es decir, si tu crédito es de 258.000 euros, y ya has devuelto 10.000 euros de capital, siempre podrás pedirle al banco que te devuelva 5.000 euros para hacer una reforma inesperada de la casa. Eso sí, le podrás pedir dinero que ya has devuelto pero siempre dentro de los límites de la hipoteca original. No puedes pedir más dinero.



Realmente, es una forma encubierta de financiar los gastos de la gente (viajes, coche, arreglos, electrodomésticos, etc) a bajo coste, ya que los tipos de interés de un crédito al consumo o préstamo personal pueden llegar a superar el 8%, mientras que una hipoteca no suele pasar de un 4,5% de interés real. La diferencia es muy significativa.



La entidades que gestionan este tipo de hipotecas son Caja Madrid, La Caixa, Banesto o el Santander Central Hispano.



Por último, os tengo que decir la parte negativa de este tipo de hipoteca. Realmente, los tipos de interés que se aplican a estas hipotecas son mayores que los mejores que puedes encontrar en el mercado. Estamos hablando de un diferencial de 0,75, cuando normalmente podemos encontrar las mejores ofertas con un Euribor + 0.30.



Tampoco es que el diferencial sea abusivo, y entra dentro de lo razonable, pero quizás lo más peligroso es tener tanto dinero disponible cuando solemos tener tantos caprichos. Se podría dar el caso de que abusásemos de esta opción que nos da el banco y que alarguemos indefinidamente la devolución del capital de la hipoteca.

Etiquetas: Banesto, Caja Madrid, hipoteca giratoria, hipoteca revolving, hipoteca tipo variable, hipotecas, La Caixa, Santander Central Hispano

Posted by El Analista de hipotecas at 1/02/2007 09:05:00 PM | Permalink | Comments   

Este banco online sigue la estela de sus competidores mejorando las condiciones a las que te puede dar la hipoteca. Se trata de una oferta que disminuye el diferencial del préstamo hasta el 0,30%, lo que la transforma en la oferta más barata del mercado en estos momentos.



Otro de los puntos fuertes de esta oferta de Activobank es que no impone tampoco comisiones por cancelación parcial o total, o por subrogación a otra oferta hipotecaria, por lo que nos deja con mayor libertad de amortizar anticipadamente nuestra hipoteca si nuestro sueldo sube o irnos a una oferta mejor si en unos años creemos que ésta se ha quedado desfasada.



Por último, esta oferta se ha adaptado a una de las últimas tendencias del mercado: ampliar el periodo para devolver el préstamo hipotecario. Nos deja llegar hasta los 35 años, por lo que la cuota mensual podrá ser más reducida para nosotros.



Sin embargo, y aunque la oferta comercial es muy buena, sigo viendo el mismo fallo que en la oferta hipotecaria de ING Direct. El dinero prestado no puede llegar a ser más de un 80% para tu primera vivienda y un 70% si se trata de segunda vivienda.



Realmente, creo que estas ofertas no están hechas para personas que están buscando la hipoteca para su primera casa, sino para personas que están buscando mejores condiciones para la oferta que aceptaron hace años y que ya han pagado parte de su casa.

Etiquetas: activobank, hipoteca hasta 35 aos, hipoteca tipo variable, hipotecas, ing direct

Posted by El Analista de hipotecas at 12/31/2006 11:18:00 AM | Permalink | Comments   

Hace ya un mes me hacía eco de un nuevo informe de la Universidad Pompeu Fabra sobre el perfil medio de las personas a las que conceden hipotecas para su primera casa.



Al margen de las subidas de precios que pone de manifiesto, especialmente altas en este último año en la periferia de las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Bilbao, etc), que es algo que llevaban diciendo los estudios hace tiempo, me sorprendía los datos que daban a conocer sobre el perfil de edad, ingresos, etc. de las personas que conseguían una hipoteca.



En principio, casi todos tienen contrato indefinido, lo cual tiene gracia porque la temporalidad es algo al alza. Es cierto que hay entidades que ofrecen hipotecas sin avalistas o sin que tengas que ser indefinido pero son las menos, y normalmente no suelen ser bancos.



Por otro lado, eleva el sueldo medio de las personas a las que se les concede una hipoteca a más de 1.400 euros mensuales. Creo que entre mis amigos y mi gente cercana muy poca gente gana ese sueldo, y menos con una edad entre 25 y 35 años. ¿O tengo que recordar que 25 es a la edad a la que terminas la universidad o muchos el FP después de un curso de postgrado?



Por otro lado, también cita que esa persona pide la hipoteca por un valor de 170.000 euros, que representa un 80% del valor del piso. No sé por qué, pero me da que muy poca gente tiene 34.000 euros (el 20% que no te da el banco), y más bien todos los que tienen la suerte de pensar en un piso piden una hipoteca al 120% de tasación o más, ya que no sólo hay que sumar el precio del piso sino de los diferentes gastos de Hacienda, escrituración, etc.



Sin embargo, una cosa es cierta. Éste es el perfil medio de las personas que pueden acceder al mercado hipotecario. Da la casualidad de que el 80% de los jóvenes españoles no llegan a estas condiciones y se ven obligados a retrasar su independencia por no poder acceder a una viviendas sin ayuda o sin tener pareja.

Etiquetas: hipoteca 120% tasacin, hipoteca tipo variable, hipotecas, perfil hipotecado

Posted by El Analista de hipotecas at 12/29/2006 08:31:00 PM | Permalink | Comments   

Caja Espaa acaba de lanzar la hipoteca Fidelis. Se trata de un producto muy agresivo, que lo sita como la hipoteca ms competitiva hasta el momento del mercado espaol, ya que os ofrece Euribor + 0,30, algo que ni siquiera ha logrado la renovada hipoteca de ING, que lleg a ofrecerla un 0,33.



Y lo mejor de esta oferta es que es a 35 aos, con lo que se puede ajustar bastante a lo que busca la mayora de la gente. Sin embargo, esta oferta se basa en la fidelidad del cliente (por eso lo de Fidelis) y creo que ya sabis lo que significa eso (nmina, recibos, etc).



Por favor, quien vaya a pedir un crdito tened en cuenta todo sto, porque el recibo y la nmina no cuesta nada, pero hacerte un plan de pensiones o poner el seguro de la casa con ellos es algo que puede elevar mucho la cuota si el banco ha incrementado a propsito el margen de estos productos (para resarcirse de haberte cobrado slo un 0.30 + euribor).



Por otro lado, merece la pena comentar que tambin tiene un producto especfico para jvenes (100% del valor del piso y a 40 ao mximo) o la posibilidad de tener una cuota fija de 44,38 euros por cada 6.000 euros a 30 aos, lo cual es un periodo muy interesante, ya que las hipotecas fijas slo suelen darla a 15 o 20 aos, como explicbamos en nuestro artculo sobre si era la hora de cambiarse a una hipoteca fija.

Etiquetas: Caja Espaa, Fidelis, hipoteca tipo variable, hipotecas

Posted by El Analista de hipotecas at 9/24/2006 02:20:00 PM | Permalink | Comments   

Un artculo del euribor del diario de Navarra nos adverta de que si este ndice llegaba a 4.5% en poco tiempo el mercado inmobiliario no sufrira un duro retroceso.



Como nosotros hemos dicho aqu creemos que el techo del euribor en los prximos aos estar entre un 4.5% y un 5%. Es cierto que una hipoteca de 120.000 euros a 20 aos pasara a pagar 80 euros ms al mes, pero no es menos cierto que todo el mundo sabe que el comn de los mortales tiene una hipoteca mucho mayor, y que la subida perjudicara mucho ms a los que han comprado en ltimo lugar.



Sin embargo, contra esta teora de una contraccin de la demanda est la tendencia de las cajas y bancos a aumentar los plazos de las hipotecas a 50 aos como la de la BBK, lo que est creando un espejismo de disponibilidad de dinero mensual para aquellos que contratan este tipo de hipotecas.



Las cajas (especialmente) se han visto obligadas a sacar estos productos porque para muchas personas el pago de la hipoteca supone hasta un 40% de su renta habitual, y el mercado no daba ms de s.



Sin embargo, los usuarios son los mayores perjudicados, porque bancos y cajas han comenzado a dar un giro a su poltica para pasar del sistema francs (reparto ms o menos equitativo del pago de principal e intereses en las cuotas) al americano (traslado del principal al final del contrato y pago al principio slo de los intereses).



Lo nico que hace este sistema es crear un espejismo a los usuarios de que podrn pagar sus hipotecas en los primeros aos, dejando para futuros aos (en los que dan por supuesto que tendremos una mejora profesional y econmica) el pago del principal y de la gran parte de la deuda.



Es sinceramente una carrera suicida adelante que seguir alentando la subida de lo pisos y que podra degenerar en un gran golpe para todos. Si podis, por favor, elegid hipotecas a 35 aos como mucho, ya que si hacis cuentas las cuotas mensuales que pagaris con una hipoteca de 50 no variarn mucho y si lo harn los intereses que pagaris.

Etiquetas: BBK, hipoteca tipo variable, hipotecas, hipotecas 50 aos, variable

Posted by El Analista de hipotecas at 9/21/2006 09:15:00 AM | Permalink | Comments   

Como era de esperar el euribor ha vuelto a incrementarse, y esta vez hasta 3,615 puntos. Ya es de perogrullo decir que nos sitúa en el punto más alto desde 2002, porque el mes que viene es posible que volvamos a decir lo mismo. Lo importante es saber hasta qué punto nos va a afectar esta nueva subida y cuándo se detendrá.



Siempre pienso que lo principal que debe de hacer una persona cuando va a pedir una hipoteca no es saber si la va a poder pagar el primer año, sino si va a poder aguantar los incrementos que se esperan en los próximos cinco años. Para ello podéis utilizar la calculadora de la asociación hipotecaria española.



Por ejemplo, yo comencé pagando en mi hipoteca 992 euros exactamente hace año y medio. Pues bien, en mi primera revisión ya estaba pagando 1.160 euros. Esta ejemplo es para una hipoteca de 240.000 euros, que es una media de lo que puedes pagar en las grandes ciudades. Lo que espero es pagar el próximo año casi 1.300 euros. Son más de 300 euros al mes y pocas personas puedes asumir eso o pensar que les va a subir tanto.



Por eso es tan importante saber hasta dónde va a subir el euribor. Es difícil dar una respuesta rotunda pero lo que sí sabemos es que el euribor medio que se estaba manejando ayer en los mercados es de 3,758 puntos. Recordemos que una cosa es lo que dicen los mercados (un adelante de lo que va a pasar) y otra cosa, a posteriori, es lo que oficializa el Banco de España.



Por otro lado, los analistas esperan subidas de 0.25 puntos en octubre y diciembre respectivamente. Por lo tanto, mi opinión es que a finales de año que viene estaremos en un euribor de 4,5 puntos.



Eso sí, me parece que de este nivel no pasaremos en mucho tiempo y será suficiente para suavizar los peligros de inflación por las que el Banco Central Europeo y la Reserva federal de EEUU están subiendo los tipos. Una de las cosas positivas de la Unión Europea es justamente que los tipos no sufrirán tanta variación como lo hacían antes, y nunca llegaremos a ver tipos del 10% como en los 80, no se me asusten.

Etiquetas: Asociacin Hipotecaria Espaola, Banco Central Europeo, Banco de Espaa, Euribor, hipoteca tipo variable, hipotecas

Posted by El Analista de hipotecas at 9/20/2006 08:53:00 AM | Permalink | Comments   

Ante las recientes subidas de los tipos de inters, el euribor ha llegado a tocar el 3,615 actual, el ms alto desde 2002. Esta situacin ha creado un debate para decidir si las personas que estn contratando hipotecas ahora mismo deben decidirse por la opcin de cuota fija o si deben seguir con la opcin de inters fijo.



Es una cuestin importante, ya que el aumento incesante de los tipos de inters en los dos ltimos aos ha hecho que nuestra cuota mensual haya subido mucho, lo que ha hecho que muchas personas hayan pensado que elegir o pasarse a un inters fijo les solucionara el problema de afrontar futuras subidas. Lo cierto es que el problema no es tan simple y esta opcin es poco rentable todava. Por qu decimos sto?



En primer lugar, por el periodo en el que tienes que devolver estas hipotecas. En principio, las ms habituales son a 12 o 15 aos. En el mejor de los casos a 20 aos. Es decir, si tengo una hipoteca a 30 aos, mi cuota mensual pasara a ser ms de un 50% mayor, ya que estamos hablando de pagar la casa en mucho menos tiempo.



Por otro lado, las hipotecas de tipo fijo actuales tienen ofertas muy poco atractivas, como las que podemos encontrar en el cuadro de Invertia. El problema es que las mejores comienzan por tipos del 5%. Si el euribor actual se encuentra en el 3,615, por lo que si le aadimos un diferencial medio de 0,75, tendremos que estamos pagando 4,390 puntos. Con lo cual, si escogemos una opcin variable seguimos pagando menos. Slo en el caso de que los tipos subieran 0,75 puntos adicionales nos convendra cambiar a la hora que nos presentan en tipo fijo.



Por otro lado, slo una parte de los analistas piensa que podemos llegar al 5%, en menos de 2 aos, aunque una gran mayora piensa que a finales de 2006 estaremos en torno a los 4,5 puntos. Aunque as, si hemos conseguido una buena oferta en el banco no llegaremos a pagar el 5% que nos asegura las mejores ofertas de tipo fijo.



En resumen, por ahora y en un periodo aproximado de 2 o 3 aos no ser necesario cambiar nuestra hipoteca de inters variable a fijo, no os preocupis. Adems, en el caso de que sea necesario podremos cambiarnos muy fcilmente, ya que el gobierno ha bajado las comisiones que nos hacen pagar los bancos por esta clase de cambios.



Es decir, porque hayamos escogido inters variable no tendremos que cargar con l durante toda la vida de la hipoteca, por lo que no hay que preocuparse antes de tiempo. No nos engaemos ni dejemos que nos engaen.

Etiquetas: hipoteca tipo variable, hipotecas, hipotecas inters fijo

Posted by El Analista de hipotecas at 9/17/2006 09:23:00 PM | Permalink | Comments   

Es una noticia que se difundi el jueves, y me ha parecido la mejor forma de comenzar mis comentarios sobre el tema, dando mi opinin sobre lo bueno y lo malo de esta oferta.



ING Direct nos propone que paguemos por nuestra hipoteca Euribor + 0.33. Es cierto que no es una mala oferta, la verdad, ya que supone ahora mismo la mejor oferta disponible en el mercado. Recuerdo a la gente que Bancopopular-e da Euribor + 0.36 e I-banesto nos ofrece un diferencial de 0.35.



Es cierto que parece poco pero vamos a hacer una pequea simulacin para que os dis cuenta de lo importante que es este diferencial, aun cuando no haya mucha diferencia entre estas entidades.



Partimos de que el euribor actual aprobado en julio es de 3,533, y nos vamos a comprar una casa de 240.000 euros (hipoteca media en madrid o barcelona) con una hipoteca de 30 aos. Comparemos la oferta de ING con la del Bancopopular-e. Si hacemos los clculos y sumamos los diferenciales a este euribor os saldr que estaris pagando al bancopopular-e 4,22 euros ms al mes, lo que significan casi 50 euros al ao y casi 1.500 euros en 30 aos.



Quizs no te parezca mucho pero es porque estamos hablanco de diferenciales muy pequeos porque las dos ofertas son muy buenas. Si lo comparamos con la hipoteca media a la que le ofrecen Euribor + 0.75 nos estamos ahorrando mucho ms. Esta hipoteca te costara 1.185,3 euros, cuando nosotros pagaramos con ING 1.126,92 euros. Es decir, nos ahorramos ms de 58 euros al mes y 700 euros al ao. Si calculamos lo que nos ahorramos en 30 aos os podis asustar, 21.000 euros, 3,5 millones de las antiguas pesetas.



Eso s, ahora vamos a contar lo ms negativo de la hipoteca. En principio te obligan a domiciliar tu nmina, lo cual no est del todo mal, ya que no te cobran comisiones por mantenimiento, ni por las tarjetas que te darn. Adems, te devuelven un 2% de los principales recibos (gas, agua, telfono, etc). Adems, acaban de aumentar la rentabilidad de su cuenta naranja al 2,65%, que es bastante ms de lo que te da tu banco habitualmente por tu dinero (0,35% en muchas ocasiones).



Ahora s, hay una limitacin muy importante, especialmente para los jvenes, a la hora de pedir esta hipoteca. Si entramos en la seccin de ING en la que se te hace la estimacin de la hipoteca que podemos pedir, nos daremos cuenta de que si tenemos un sueldo de 1.200 euros al mes (algo mayor que la media) pues slo te podran dar una hipoteca de 121.000 euros. Es decir, a menos que vivas en Soria, Burgos, Lugo, Cdiz, etc... no tendrs derecho a tener una casa.



Por qu? Pues porque ING slo da el 80% de la tasacin de tu casa. Y en esto son inflexibles. Por lo tanto, la mayor parte de los jvenes quedan sin la posibilidad de coger esta oferta. Quizs ING se dirige ms al segmento de poblacin con una casa ya, y con la intencin de cambiarse. Es cierto que para ellos es una buena oferta, pero me temo que para los jvenes de hoy en da es una oferta muy poco realista, a menos que vivas en provincias donde el piso medio se pueda comprar todava por menos de 180.000 euros.

Etiquetas: bancopopular-e, hipoteca tipo variable, I-banesto, ing direct

Posted by El Analista de hipotecas at 9/15/2006 01:25:00 PM | Permalink | Comments